Den 1 april 2026 trädde ny lag om begränsning av bostadskrediter i kraft — Lag (2025:1037). Det skärpta amorteringskravet — det extra ett-procents-kravet för hushåll med bolån större än 4,5 gånger bruttoinkomsten — är slopat. Bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent, vilket sänker kontantinsatsen till 10 procent. Det innebär ett sänkt amorteringskrav och lägre kontantinsats vid bostadsköp. Grundkravet kvarstår på 1–2 procent beroende på belåningsgrad. Den här artikeln förklarar vilka amortering och amorteringskrav-regler som gäller 2026, hur du räknar ut amortering och vad de nya bolånereglerna faktiskt innebär för din månadsbudget.
Detta är allmän information om amorteringskrav och bolåneregler, inte personlig finansiell rådgivning.
Vad är amorteringskrav?
Amorteringskrav är den lagstadgade miniminivån för hur mycket av ditt bolån du måste betala av per år. Nivån styrs av din belåningsgrad — hur stor del av bostadens marknadsvärde som finansieras med lån.
Det är viktigt att skilja på amortering och ränta. Räntan är priset du betalar för att låna pengar och försvinner till banken. Amorteringen är återbetalningen av själva skulden — pengarna stannar som eget kapital i bostaden. Ur det perspektivet är amortering mer sparande än kostnad, även om det påverkar likviditeten lika direkt.
En viktig detalj: lagen sätter en miniminivå. Bankens egna krav kan vara strängare, och banken kan alltid kräva mer i ditt avtal. Läs alltid ditt låneavtal. Finansinspektionen har upphävt sina tidigare föreskrifter om bolån — reglerna är nu direkt i lagstiftningen.
Vilka regler gäller från 1 april 2026?
Amorteringskravet baseras sedan 1 april 2026 enbart på belåningsgrad. Lagstiftningens tre nivåer är oförändrade, men det skärpta kravet för hög skuldkvot är borta:
| Belåningsgrad | Amorteringskrav | Förändring |
|---|---|---|
| Över 70 % | 2 % per år | Oförändrat |
| 50–70 % | 1 % per år | Oförändrat |
| Under 50 % | Inget lagkrav | Oförändrat |
| Lån > 4,5× bruttoinkomst | 0 % (slopat) | Nytt — slopades 1 april 2026 |
Det skärpta amorteringskravet är slopat
Det skärpta kravet infördes 1 mars 2018 och innebar att hushåll med bolån större än 4,5 gånger bruttoårsinkomsten behövde amortera ytterligare 1 procentenhet ovanpå grundkravet. En familj med inkomst 800 000 kronor och lån på 4 miljoner kronor — skuldkvot 5,0 — betalade alltså 3 procent amortering vid 85 procents belåning i stället för 2 procent. Det innebar 120 000 kronor per år, eller 10 000 kronor per månad, mot grundkravets 80 000 kronor.
Det skärpta amorteringskravet innebar att 4,5× bruttoinkomsten var tröskeln — passerade bolånets storlek den gränsen tillkom extra amortering. Kravet kritiserades länge för att stänga ute förstagångsköpare i storstäder, där bostadspriserna gör att unga hushålls bolån automatiskt hamnar över 4,5-tröskeln. Från 1 april 2026 är det skärpta kravet helt borta. Hushåll som tidigare låg på 3 procents amortering vid 85 procents belåning betalar nu 2 procent — en lättnad på upp till 2 500–3 300 kronor per månad beroende på lånebelopp. De nya bolånereglerna ger ekonomiskt utrymme i månadsbudgeten för de som drabbades hårdast.
Höjt bolånetak — kontantinsatsen sjunker till 10 procent
Bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent av bostadens marknadsvärde. Kontantinsatskravet sänktes därmed från 15 till 10 procent. Det är en konkret förändring för den som vill köpa bostad:
- Bostad värd 3 000 000 kronor: kontantinsats sjunker från 450 000 till 300 000 kronor
- Bostad värd 4 000 000 kronor: kontantinsats sjunker från 600 000 till 400 000 kronor
Tilläggslånetaket sänkt till 80 procent
Som motvikt till det höjda bolånetaket sänktes tilläggslånetaket — när du utökar ett befintligt bolån för till exempel renovering — från 85 till 80 procent. Tilläggslån sänktes alltså med 5 procentenheter. Syftet är att förhindra att hushåll utnyttjar de mer generösa köpvillkoren för att belåna upp sig efter köpet. Omvärdera bostaden för utökat låneutrymme tillåts dessutom bara en gång vart femte år.
Räkna ut din amortering — formel och räkneexempel
Amorteringen beräknas alltid på det ursprungliga lånebeloppet, inte på vad som finns kvar att betala. Det gör att månadsamorteringen är konstant under hela lånetiden, till skillnad från annuitetslån där amorteringen varierar. Räntan minskar däremot löpande i takt med att skulden krymper.
Formel:
Årlig amortering = ursprungliga lånebeloppet × procentsats Månadsamortering = årlig amortering ÷ 12
Procentsatsen avgörs av belåningsgraden vid lånets tecknande: 2 % per år vid belåning över 70 procent, 1 % per år vid 50–70 % belåning. Under 50 % belåning finns inget lagkrav. Lånets storlek avgör beloppet du betalar — belåningsgraden avgör procentsatsen.
| Bostadspris | Kontantinsats | Lån | Belåningsgrad | Krav | Per mån |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 000 000 kr | 300 000 kr (10 %) | 2 700 000 kr | 90 % | 2 % | 4 500 kr |
| 4 000 000 kr | 400 000 kr (10 %) | 3 600 000 kr | 90 % | 2 % | 6 000 kr |
| 4 000 000 kr | 800 000 kr (20 %) | 3 200 000 kr | 80 % | 2 % | 5 333 kr |
| 4 000 000 kr | 1 200 000 kr (30 %) | 2 800 000 kr | 70 % | 1 % | 2 333 kr |
| 5 000 000 kr | 2 000 000 kr | 3 000 000 kr | 60 % | 1 % | 2 500 kr |
| 6 000 000 kr | 3 000 000 kr | 3 000 000 kr | 50 % | 0 % | 0 kr |
Effekten av att passera 70-procentsgränsen
Den enskilt mest värdefulla effekten uppstår när 70 %-gränsen passeras — alltså när du passera 70 % och belåningsgraden sjunker under det. Procentsatsen halveras från 2 till 1 procent. För ett lån på 3 000 000 kronor innebär det att den årliga amorteringen sjunker från 60 000 till 30 000 kronor — 2 500 kronor per månad i lägre utbetalning.
Om du köpt en bostad vid exakt 73 procents belåning kan det löna sig att räkna ut amortering extra noggrant det första året — ett litet tillskott eget kapital kan flytta dig under 70-procentsgränsen och halvera kravet för lång tid framöver. Det är en av de mest lönsamma åtgärderna i amorteringskrav 2026.
Så påverkas du — lättnad för hushåll med hög skuldkvot
Reformen är störst för hushåll med skuldkvot över 4,5 gånger bruttoinkomsten. Handelsbanken illustrerar det med ett konkret räkneexempel: ett hushåll med bostad värd 3 500 000 kronor och lån på 3 000 000 kronor (85 procents belåning) som också hade hög skuldkvot betalade före 1 april totalt 3 procent i amortering — 2 procent grundkrav plus 1 procent skärpt krav. Det gav 7 500 kronor per månad. Efter reformen: 2 procent, 5 000 kronor per månad. Lättnad: 2 500 kronor varje månad.
För förstagångsköpare i Stockholm och andra storstäder är det höjda bolånetaket lika viktigt. Kontantinsatsen sänktes från 15 till 10 procent, vilket — beroende på bostadspris — kan korta spartiden med ett och ett halvt år eller mer.
Varför infördes det skärpta kravet från början?
Amorteringskravet i sin grundform kom 1 juni 2016, som ett svar på att hushållens bolån vuxit kraftigt under 2000-talet. Det skärpta kravet 2018 tillkom när skuldsättningen fortsatte att stiga. Tanken var att låntagare med hög skuldkvot är mer känsliga för räntehöjningar och bostadsprisfall. Under 2022–2024 kritiserades amorteringsreglerna alltmer för att ha en negativ effekt på en redan svag bostadsmarknad. Riksdagen röstade igenom reformen i mars 2026 efter en proposition från december 2025.
Undantag från amorteringskravet
Lagstiftningen tillåter undantag i vissa situationer. Undantagen är inte automatiska — du ansöker hos banken och lämnar dokumentation.
Nyproduktion: Köper du en nyproducerad bostad och är första ägaren kan banken bevilja fem års amorteringsfrihet. Det är inget automatiskt undantag — banken gör en individuell bedömning. Gäller inte andrahandsköp av nyproduktion.
Sjukdom eller arbetslöshet: Banken kan ge amorteringspaus vid dokumenterade särskilda skäl — typiskt långvarig sjukskrivning (läkarintyg krävs) eller arbetslöshet med a-kassa eller inkomstförsäkring (arbetsgivarintyg). Pausen ges normalt 3–12 månader åt gången.
Dödsfall eller skilsmässa: Tillfällig paus medan bouppteckning eller bodelning pågår.
Omvärdering efter prisuppgång: Om bostaden stigit i värde kan du be banken om en ny värdering. Sjunker belåningsgraden under 70 eller 50 procent ändras amorteringskravet. Den nya lagen begränsar omvärdering för utökat låneutrymme till en gång vart femte år — men för amorteringens skull kan banken pröva oftare. Fråga din bank om praxis.
En varning: en amorteringspaus innebär att skulden inte minskar medan räntan löper på som vanligt. Pausar du tolv månader på ett lån på 3 000 000 kronor med 2-procentskrav innebär det 60 000 kronor extra skuld vid pausens slut.
Bankernas egna krav — kan vara strängare än lagen
Lagen sätter minimikravet. Banken kan alltid kräva mer. De flesta storbanker tillämpar egna interna skuldkvotsgränser på typiskt 5,0–5,5 gånger bruttoinkomst. Finansieras lånet ändå är det KALP-kalkylen — kvar att leva på — som är bankens egentliga beslutsfaktor.
KALP innebär att banken räknar av bostadskostnader, Konsumentverkets schablon för levnadskostnader och alla andra lån. Det som återstår måste vara positivt. Kreditprövning 2026 sker mot en kalkylränta på 6–8 procent — Riksbanken och bankerna stresstestar mot framtida räntehöjningar, inte mot den faktiska räntan du betalar i dag. Det betyder att ett lån som är hanterbart vid 3,5 procent kan vara ett problem i kreditprövningen vid 7 procent. Du kan inte förhandla fram ett lånelöfte enbart på lagkravens lägsta nivå — KALP-kalkylen är det egentliga filtret. Ränteavdrag på 30 procent för bolåneräntor minskar visserligen den effektiva räntekostnaden, men Riksbanken och bankerna beräknar kalkylräntan utan hänsyn till ränteavdraget. Hög skuldkvot och bolåneränta nära maxnivån är de vanligaste skälen till avslag trots att lagkraven uppfylls. Bunden ränta ger förutsägbarhet, men rörlig ränta ger frihet att amortera extra utan ränteskillnadsersättning.
Vanliga frågor om amortering 2026
Slopades amorteringskravet helt 2026? Nej. Bara det skärpta kravet — den extra 1 procent för bolån över 4,5 gånger bruttoinkomsten — slopades 1 april 2026. Grundkravet på 2 procent vid belåning över 70 procent och 1 procent vid 50–70 procent gäller fortfarande.
Vad händer om jag inte amorterar enligt kravet? Banken beviljar inte lånet om du inte uppfyller amorteringskravet. Det är ett villkor för att lånet ska vara lagligt. Banken inkluderar amorteringen i betalningsplanen från start.
Kan jag pausa amorteringen om jag förlorar jobbet? Ja, om du ansöker hos banken och uppfyller kraven. Dokumentation krävs. Pausen är tidsbegränsad, normalt 3–12 månader, och kan förnyas vid fortsatt behov.
Räknas amorteringen på lånet eller bostadens värde? På det ursprungliga lånebeloppet. Belåningsgraden avgör vilken procentsats som gäller, men beloppet du betalar är en procent av lånet. Tar du ett lån på 2 700 000 kronor för en bostad på 3 000 000 kronor (90 procents belåning) är amorteringen 2 procent av 2 700 000 = 54 000 kronor per år.
Detta är allmän information om amorteringskrav, bolåneregler och gällande lagstiftning. Det är inte personlig finansiell rådgivning. Din situation kan skilja sig — kontakta din bank eller en oberoende rådgivare för en bedömning utifrån dina förutsättningar.
