Deklarera husförsäljning gör du året efter du och köparen skrev under köpekontraktet, oavsett om du sålt ett småhus, en ägarlägenhet, en bostadsrätt eller ett fritidshus. Du fyller i blankett K5 för småhus och ägarlägenhet eller K6 för bostadsrätt, räknar fram vinst eller förlust och lämnar in blanketten tillsammans med resten av inkomstdeklarationen. Sålde du med vinst betalar du 22 procent i skatt, om du inte väljer att skjuta upp hela eller delar av skatten med uppskov.
Vilken blankett använder du för att deklarera bostadsförsäljningen: K5, K6, eller K2 om du redan har uppskov?
Blanketten styrs av vad du sålt. K5 gäller småhus och ägarlägenheter, K6 gäller bostadsrätter, och har du sålt flera bostäder under året fyller du i en blankett per försäljning. K2 använder du i stället när du redan har ett preliminärt uppskov från en tidigare försäljning som nu ska omvandlas till slutligt uppskov, eller när du vill återföra ett uppskovsbelopp till beskattning. Sålde du bostaden tillsammans med en partner eller syskon deklarerar var och en sin andel av vinsten på en egen blankett, i proportion till ägarandelen.
Så räknar du ut vinst eller förlust vid försäljning av en privatbostad
Vinsten är skillnaden mellan försäljningspriset och omkostnadsbeloppet. Från försäljningspriset drar du först av försäljningsutgifterna, till exempel mäklararvode och besiktning. Det som blir kvar jämför du sedan med omkostnadsbeloppet, alltså vad bostaden kostade dig totalt: inköpspriset plus lagfart och pantbrev från köpet, plus eventuella förbättringsutgifter under ägartiden. Är resultatet positivt har du gjort vinst, är det negativt har du gjort förlust. Räkneexemplen på hur själva vinstskatten beräknas går igenom uträkningen steg för steg, vilket är bra att ha bredvid när du fyller i blanketten.
Avdrag du kan göra vid försäljningen av en bostadsrätt eller ett hus
Utöver mäklararvode och besiktning kan du dra av kostnader för homestyling inför visningen och, från köpet av bostaden, lagfart och pantbrev. Det största avdraget för många är ändå förbättringsutgifter: renoveringar, tillbyggnader eller ombyggnationer som sammanlagt kostat mer än 5 000 kronor under ett och samma kalenderår, förutsatt att de faktiskt höjt bostadens skick jämfört med när du köpte den. Rent löpande underhåll, som att måla om i samma kulör eller byta ut trasiga vitvaror mot likvärdiga, räknas normalt inte som förbättring. Spara kvitton och fakturor för alla kostnader du vill dra av, eftersom Skatteverket kan begära att du styrker dem i efterhand.
Hur vinstskatten betalas på vinsten, och vad gäller vid förlust?
Skatten på vinst vid försäljning av en privatbostad är 22 procent av hela vinstbeloppet. Sålt du till exempel med 400 000 kronor i vinst blir skatten 88 000 kronor, om du inte begär uppskov. Blir det i stället en förlust får du dra av hälften av förlustbeloppet mot andra kapitalinkomster, exempelvis ränteinkomster eller utdelningar, vilket sänker den totala skatten det året. Har du inte tillräckligt med andra kapitalinkomster att kvitta mot ger förlustavdraget en skattereduktion på din inkomstskatt i stället.
Kan du skjuta upp vinstskatten med uppskov?
Ja. Köper du en ny bostad och uppfyller Skatteverkets krav på köp- och inflyttningsdatum kan du begära uppskov med hela eller delar av vinstskatten, i stället för att betala den direkt. Genomgången av hur uppskov fungerar tar upp beloppsgränserna, som ligger mellan 50 000 och 3 000 000 kronor, och vad som händer den dag uppskovet till slut återförs till beskattning.
När ska deklarationen med bostadsförsäljningen lämnas in, även om du sålt flera bostäder?
Försäljningen tas upp i samma inkomstdeklaration som du annars lämnar in, alltså året efter köpekontraktet skrevs under. För deklarationen 2026 är sista dagen utan anstånd den 4 maj, samma datum som gäller för övriga uppgifter i deklarationen. Har du sålt flera bostäder under samma år gäller samma deadline för samtliga, du fyller bara i en K5- eller K6-blankett per försäljning inom ramen för en och samma deklaration. Räknar du redan nu med en större kvarskatt på grund av vinsten kan det löna sig att betala in mellanskillnaden i förväg för att undvika kostnadsränta, särskilt om beloppet överstiger 30 000 kronor.
Vanliga frågor och svar om att deklarera husförsäljning: en sista fråga
De vanligaste frågorna handlar om vilken blankett som gäller och hur mycket skatt som ska betalas: K5 för småhus, K6 för bostadsrätt, och 22 procent i skatt på en eventuell vinst om du inte begär uppskov. En sista fråga värd att ställa sig är om uppskov faktiskt lönar sig i det egna fallet. Glöm inte heller att spara underlag för avdragen, det är ofta det som avgör om deklarationen blir korrekt eller om du betalar mer skatt än nödvändigt.
