Säljer du din bostad med vinst betalar du 22 % av vinsten i reavinstskatt — skatt på vinsten kallas ofta vinstskatt. Kapitalvinst vid försäljning av privatbostad beskattas med 22 procent. Vinst vid bostadsförsäljning är en inkomst av kapital. Men vad som räknas som vinst — och hur du beräknar den — är inte alltid självklart. Renovering avdrag kan minska skatten med hundratusentals kronor om du sparat kvitton. Den här guiden förklarar hur du räknar ut vinstskatten och vad du bör tänka på inför deklarationen.
Detta är allmän information om reavinstskatt och bostadsförsäljning. Det är inte personlig skatterådgivning. Kontakta Skatteverket eller en skatterådgivare för din specifika situation.
Vad är reavinstskatt?
Reavinstskatt (kapitalvinstskatt) är skatten du betalar när du säljer din privatbostad med vinst. Reavinst och kapitalvinst är samma sak — det gamla begreppet reavinst lever kvar i vardagsspråket.
Skattesatsen är 22 procent av vinsten (22 procent skatt). Det är skatten på vinst vid privatbostad — bostadsrätt eller villa/hus. Reavinstskatten vid bostadsförsäljning gäller även ägarlägenhet, tomt och fritidshus. Kapitalvinster och kapitalförluster redovisas i inkomstslaget kapital — inte tjänst. Sälja bostad med vinst utlöser direkt skattskyldighet.
Räkna ut din kapitalvinst — formeln
Kapitalvinsten = Försäljningspriset − Inköpspriset − Avdragsgilla kostnader
Mer specifikt:
Kapitalvinst =
Försäljningspriset
− Försäljningskostnader (mäklararvode, homestyling, besiktning, annonsering)
− Inköpspriset/anskaffningskostnad (+ inköpskostnader: lagfart, pantbrev, besiktning vid köp)
− Förbättringsutgifter under innehavstiden
= Nettovinst (vinst minus avdrag = nettokvinst)
× 22 % av vinsten = Skatt att betalaRäkneexempel bostadsrätt
Du köpte din bostadsrätt för 2 500 000 kronor och säljer för 3 200 000 kronor. Mäklararvode: 55 000 kronor. Du renoverade köket för 120 000 kronor under innehavstiden.
| Post | Belopp |
|---|---|
| Försäljningspriset | +3 200 000 kr |
| Mäklararvode | −55 000 kr |
| Inköpspriset (anskaffningsvärdet) | −2 500 000 kr |
| Köksrenovering (förbättringsutgift) | −120 000 kr |
| Kapitalvinst | 525 000 kr |
| Vinstskatt (22 %) | 115 500 kr |
Räkneexempel villa/hus
Skillnaden mot bostadsrätt är att du vid hus också kan dra av lagfart och pantbrev som inköpskostnad. Deklaration görs på K5-blankett (hus) eller K6-blankett (bostadsrätt).
Avdragsgilla kostnader — minska skatten
Du har rätt att dra av följande kostnader:
Försäljningskostnader
- Mäklararvode
- Homestyling
- Annonser på Hemnet och liknande
- Besiktning inför försäljning
- Juridisk rådgivning kopplad till försäljningen
Förbättringsutgifter (förbättringsarbeten)
Förbättringsarbeten som du gjort under innehavstiden är avdragsgilla om:
- Kostnaden per år och åtgärd uppgår till minst 5 000 kronor
- Arbetet har ökat bostadens standard (inte bara underhåll)
Vad är avdragsgill förbättring:
- Köksrenovering avdragsgill om kostnaden är 5 000 kr+ och ökar standarden
- Badrumsrenovering
- Takomläggning
- Tilläggsisolering
- Utbyggnad och ombyggnad
- Installation av värmepump
Viktigt om kvitton spara: Du måste kunna styrka förbättringsutgifterna. Skatteverket kan begära dokumentation. Saknar du kvitton förfaller avdraget. Ingångsvärde och minskat anskaffningsvärde kan justeras vid arv — men du behöver fortfarande kvitton.
Inköpskostnader
- Inköpspriset (anskaffningsvärdet)
- Lagfart (vid hus)
- Pantbrev (vid hus)
- Mäklararvode vid köpet
- Besiktningskostnad vid köpet
Bostadsrätt och hus — samma skattesats, olika beräkning
Skattesatsen är densamma — 22 procent av kapitalvinsten — men beräkningsunderlaget skiljer sig:
Bostadsrätt:
- Anskaffningsvärdet inkluderar köpeskilling + kostnader + inbetalda insatser
- K6-blankett i deklarationen
- Deklareras utifrån kontraktsdatum (inte tillträdesdatum)
Hus/villa:
- Anskaffningsvärdet inkluderar lagfart och pantbrev
- K5-blankett i deklarationen
- Förbättringsutgifter specificeras år för år
Uppskov — skjut upp skatten vid köp av ny bostad
Uppskov med vinstskatten innebär att du skjuta upp skatten och betalar den senare — typiskt när du säljer nästa bostad. Du kan söka uppskov om:
- Du säljer en privatbostad med vinst
- Du köper (eller planerar att köpa) en ny bostad
- Den nya bostaden är din permanenta bostad
Villkor:
- Ny bostad måste köpas senast det år du säljer eller närmast påföljande år
- Minst ett år måste du bo i den sålda bostaden som permanent bostad
- Maximalt uppskov: hela kapitalvinsten (men begränsat till skillnaden i köpeskilling om du köper billigare)
Kostnaden för uppskov: Uppskov är inte gratis. Det löper en årlig “ränta” — du redovisar ett schablonbelopp på 1,67 procent av uppskovsbeloppet per år (2026) som inkomst av kapital. På 500 000 kronor i uppskov kostar det 8 350 kronor per år i skatteeffekt.
Betala in skatten eller ta uppskov? Generellt: om du kommer flytta igen inom 5 år lönar det sig inte att ta uppskov (räntan äter upp besparingen). Planerar du att bo länge i den nya bostaden kan uppskov löna sig om pengarna investeras bättre.
Sälja med förlust — kapitalförlust och förlustavdrag
Säljer din bostad med förlust (kapitalförlust) kan du dra av 50 procent av kapitalförlusten. Det innebär:
- Förlust på 200 000 kr → du får dra av 100 000 kr
- Avdraget kvittas mot kapitalinkomster (räntor, utdelningar, vinster på aktier)
- Räcker inte kapitalinkomsterna kan resten ge en skattereduktion på 21 % av det resterande underskottet
Det är alltså inte fullt avdrag (50 procent kvittning, inte 100 procent) — det skiljer sig från förluster på aktier som ibland är 100 procent avdragsgilla.
Arv, gåva och bodelning — kontinuitetsprincipen
Vid arv och gåva (testamente, bodelning) gäller kontinuitetsprincipen: den som ärver tar över den tidigare ägarens anskaffningsvärde och innehavshistorik. Det innebär att om du ärver en bostad som ursprungligen köptes för 500 000 kronor och säljer den för 3 000 000 kronor, beräknas kapitalvinsten på hela mellanskillnaden.
Deklarera bostadsförsäljningen — så gör du
Bostadsförsäljningen deklareras det år efter kontraktet skrivs under. Kontraktet undertecknades 2026 → deklaration 2027.
Steg för steg:
- Samla alla underlag: kontrakt, mäklarfaktura, kvitton på förbättringsarbeten
- Fyll i K5-blankett (hus) eller K6-blankett (bostadsrätt)
- Beräkna kapitalvinsten eller kapitalförlusten
- Betala in skatten senast i samband med deklarationsfristen (eller gör extra inbetalning till skattekontot under vinståret för att undvika kostnadsränta)
Extra inbetalning till skattekontot / direktbetalning: Om du vet att du gjort en stor vinst på bostaden — bostaden stigit i värde kraftigt — och inte vill betala kostnadsränta, rekommenderas att göra en extra inbetalning till skattekontot under samma år som försäljningen skedde. Att köpa ny bostad eller köpa en ny bostad med de frigjorda medlen räknas separat. Det är möjligt att söka uppskov om du köpa ny bostad.
Vanliga frågor om reavinstskatt 2026
Kan jag undvika reavinstskatten? Nej — inte lagligt. Du kan minska skatten genom att nyttja alla avdragsgilla kostnader, söka uppskov och planera tidpunkten för försäljning.
Gäller reavinstskatten även för fritidshus? Ja. Reavinstskatt gäller för alla privatbostäder — permanentbostad, bostadsrätt, fritidshus, tomt och ägarlägenhet.
Vad om jag glömde ta upp förbättringsavdrag i tidigare deklarationer? Du kan begära omprövning av tidigare deklarationer hos Skatteverket, normalt upp till sex år bakåt i tid.
Detta är allmän information om reavinstskatt och bostadsförsäljning. Regler kan ha förändrats. Det är inte personlig skatterådgivning — kontakta Skatteverket eller en auktoriserad skatterådgivare för din specifika situation.
